GİRAY DUDA
Kentsel Dönüşüm, Türkiye’nin tüm illerini kapsayan yüz milyarlarca dolarlık dev bir proje. Aslında, gecekondulaşma olarak bilinen, Hazine arazilerinin üstüne rasgele kurulmuş milyonlarca dayanıksız konutun yıkılarak yeniden yapılmasını içeriyor. Belediyelerin izin ve bilgisi dahilinde yapılan yüzbinlerce konut da bu projenin hedefinde yer alıyor.
Konut ve arsa değerlerini saptayan ve eskiden ekspertiz denilen işi yapan uzmanların mesleği, bugün gayrimenkul değerleme uzmanlığı adlı önemli bir sektör halini aldı. Yaptıkları iş gereğince kentsel dönüşümle doğrudan ilişkili olan değerleme şirketlerinin derneği LİDEBİR’in Başkanı Neşecan Çekici, milyonlarca konutun yıkılıp yeniden yapılmasında bu kez kent otoritesinin devreye girerek, artık, bir master plan çerçevesinde, planlı çağdaş yaşam alanları kurulması çağrısı yapıyor. Neşecan Çekici ile İstanbul’daki kentsel dönüşüm uygulamalarını konuştuk :
- LİDEBİR Başkanı olarak, kentsel dönüşümde belediyeler tarafından planlanmış, organize bir çalışmanın yapılması gerektiğini vurguladınız. Zaten kentsel dönüşümden benim anladığım da bu. Ama kentsel dönüşüm deyince, eski binaların yıkılıp, yerine 40-50 katlı binalar konulup gecekondu sahibinin de müteahhitin de rant sağlaması akla geliyor. Bu konuya temelinden başlayacak olursak kentsel dönüşümün amacı bir büyük depremde yıkılma riski olan binalarda oturanlara yeni binalar yapmak mı yoksa yeni planlı, çağdaş yaşam alanları kurmak mı? Kentsel dönüşüm nasıl başladı ve şu anda nasıl gidiyor?
- Kentsel dönüşümden bahsediyoruz ama kanun afetle ilgili bir yenileme çabasından bahsediyor. Kentsel dönüşüm aslında iki bacaklı bir olay. Sıhhi olmayan, sağlıksız, eski ve gerek fiziksel gerekse fonksiyonel işlevini yitirmiş olan binaların elden geçirilmesi demek gibi gözükse de aslında bir yenileme sürecini yeni bir makro elden alış sürecini gerekli kılıyor. Bütün dünya örneklerinde kentsel dönüşümde hem sağlıksız yapıların dönüşümü, elden geçirilmesi esastır, hem de yeniden ele alınması bir form verilmesi, kamusal mekanların doğru biçimde planlanması esastır.
Bizim kentsel dönüşüm projemiz afetle ilgili olduğu için daha çok çarpık kentleşmiş, sağlıksız binaların, zaten kanunda ‘riskli alan’ tabiri var, buraların elden geçirilmesine yönelik bir kanun. Ele alırken de ‘bir makro plan, master plan dahilinde ele alınmalıdır’ sözünü buradan hareket ederek söylüyoruz. Çünkü her bir ada, her bir mahalle, her bir sokak kendi içinde dönüşürse o zaman gerek estetik, gerek fonksiyonel, gerekse genel anlamdaki kimliksiz bir yapı güzel bir sonuç doğurmayacak. Bu bir tarihi fırsat. Cumhuriyet tarihinin en büyük dönüşümü olarak adlandırılıyor. 6.5 – 7 milyon konuttan söz ediliyor.
- Bu rakam Türkiye çapında değil mi?
- Evet, Türkiye çapında. Kentsel dönüşümün maliyetinin de 400 milyar dolar olduğu söyleniyor. Bu rakam gelişmekte olan bir ülkenin gayri safi milli hasılasıdır.
- Türkiye’nin 10 yıl önceki milli geliri de bu kadardı.
- Aynen öyle. Bu süreçte olayın basit ve mikro çözümler halinde, en önemlisi, mikro çözümler de birleşip makro çözümler olur ama bir bütünsellik çerçevesinde olması esastır. Bu şekilde ele alınırsa sağlıklı olur. Yoksa münferit, günübirlik, palyatif bir şehircilik anlayışı ile yeni sıkıntılar doğar. Gecekonduların yerine yüksek katlı, daha düzgün olduğunu zannettiğimiz, birbirine benzer binalar ve semtler ile sağlıksız bir yapı ortaya çıkacaktır.
- Yasa bunu mu öngörüyor?
- Yasa böyle bir şey öngörmüyor. Zaten deneysel bir süreç yaşıyoruz. Belediyeler bu konuda önayak oluyorlar. Geliştiricilerle bazı belediyeler birlikte hareket ediyorlar. Kamu tarafı, geliştirici tarafı yani müteahhitler ve halk üçlü sacayağı olarak birlikte hareket etmeli. Ama mutlaka koordinasyon içinde bulunmalılar. Aksi takdirde taraflar daha ‘taraf’ olarak çalışmaya başlayacaklar. Oradaki ‘taraf’ kelimesi, belediyenin dengeleyici tavrı ile daha anlaşılır hale geliyor. Çünkü ticari olan bir unsur yok o evrede. Daha mantıklı bütünsel planlar oluşuyor. Ama mahalle mahalle, ada ada farklı olursa, bir master plan kapsamında yürütülmezse ki böyle örnekler yaşanıyor şu anda, çözümlemesi zor, daha da sıkıntılı süreç başlıyor.
- Master plan olmadan yapılanlar neresidir?
- Fikirtepe, master plan yapılmadan başlatılan bir yerdir. Ama Fikirtepe, aslında üzerinde çok da konuşulmaması gereken pilot bir çalışma gibi ele alınıp doğrularıyla yanlışlarıyla yeni çalışmalara örnek biçimde değerlendirilmeli diye düşünüyorum. Çünkü Fikirtepe’deki dönüşümde herşeyi yaşamış olacağız. Elimizde veri çok olacak. Bu, bize iyi bir yol haritası olacak. Örneğin, master plan yapılmalıydı. Çünkü master plan oradaki kamusal alanları, sosyal alanları, okulu, hastaneyi ve benzeri yerleri baştan düşünmeyi gerekli kılan bir çalışmadır. Geliştiriciler gelir, bu master plan çerçevesinde oraya girip girmemesi gerektiğine karar verir. Komşuluk çevreleri oluşur. Mimari kimlik oluşur. Çünkü bölgenin bir mimarisi var. Verilen yüksek imar veya imar artışından doğan yoğunluk tartışılır. Belki o zaman kamuya dönülüp, ‘bu yoğunluk doğru değil’ denilir. Daha halka gitmeden bunlar yapılır. Siz bina ya da toprak sahiplerine gittiğiniz zaman, olay tartışma zemini olarak onların yanına taşınmış oluyor. Oysa ilk başta konu budur deyip, Fikirtepe örneği bu diyerek, ticari, sosyal, psikolojik vs. her anlamda ele alınıp kişilere öyle gidilmesi, oranların öyle belirlenmesi doğruydu diyoruz.
- Burada görev büyükşehir belediyelerine mi ilçe belediyelerine mi düşüyor?
- Büyükşehir belediyelerine de ilçe belediyelerine de düşüyor. Herkesin her aşamada bu senaryoda bir rolü var.
- “Şimdi master plan yapmaya kalkarsak aylar yıllar geçecek, bir an önce başlayalım” yaklaşımı ile mi davranılıyor?
- Nasıl düşünüldü onu bilemiyorum ama imar artışının oradaki kimliği ortaya çıkarmada ya da hak sahiplerini tatmin etmede yeterli olduğu düşünüldü herhalde. İmar artışı sadece maddesel, rakamsal bir şey. Bir değeri var ama diğer unsurlar çok hesap edilmedi diye düşünüyorum. Çünkü bütün geliştiriciler belli adaları kendilerine hedef alıp o şekilde bireysel ilgilenmeye başladılar. Çeşitli adalarda çeşitli geliştiriciler ikna süreçlerine başladı.
- Bu ikna süreçleri nasıl oldu?
- Gidip bina sahipleri ile görüştüler. Örneğin A adasında kaç parsel varsa onlara gidildi. Oradaki binaların mülkiyet hakları ile ilgili incelemeler yapıldı. Ondan sonra oturuldu pazarlıklara geçildi. Sözleşmeler düzenlendi. Bu sözleşmeler ada temsilcilerine dağıtıldı ve temsilciler bu inşaat şirketine evet ya da hayır dediler, oranlarda 3-5 puan daha fazla talep etmeye başladılar. Bunlar verildi. Bu sırada bazı inşaat şirketleri geri çekildi, bazıları devam etti. Böylece bir proje oluştu sonuçta.
Arkasından mimari anlamda bir kimlik savaşı başladı. Bir miktar yol alınmış iken yükseklik 80 metreye düşürüldü. Yükseklik düşürülünce 4.14 mimari bir şişme yarattı.
- Bu tablo aslında bir kargaşayı ortaya koyuyor.
- Evet bir çeşit kargaşa yaşandı. Pazarlıklar hep mikro bazda yapıldı. Bir master plan olsaydı, ‘şurada şu şartlar var, şuranın hedef profili budur, burada şu kadar kişi sahip, burada bunun 3 katı sahiplik var, bir firma ben böyle bir proje çizeceğim’ deseydi daha kimlikli bir mimari yapı ortaya çıkacaktı. Şimdi herkes kendi kafasına göre bir takım şeyler çiziyor. Kendi düşünce algısına göre bir şeyler yapıyor. Herkes kendisine göre yaptığı için sonuçta ortaya bir mimari sıkıntı çıkacak.
Onun dışında yoğunluk sıkıntısı var. İşin pazarlık konusunda da sıkıntılar yaşandı.
- Evet pazarlık konusunun çok sorunlu olduğu görülüyor. Siz oralarda devreye girdiniz mi örneğin Fikirtepe’de?
- Fikirtepe’de bizim derneğimizin üyesi olan değerleme firmaları ki bunlar gerçekten bu konuyu bilen, değerleme, şerefelendirme ve paylaşım konularında söz sahibi olabilecek firmalardır, bunlar gezdiler, mevcut durumun değerlendirilmesi, adaların şerefiyelendirilmesi, adaların puanlandırılması süreçlerinde bulundular. Daha sonra paylaşım noktasında da devrede olacaklar. Bazı değerleme firmaları buralarda çalıştı. Sadece orası değil, diğer kentsel dönüşüm projelerinde de değerleme firmalarına sıkça başvuruluyor. Çünkü belirttiğimiz gibi burada objektif, bağımsız bir kuruluşun dengesine ihtiyaç var. Bilimsel olarak da ortaya konulması gerekiyor. Çünkü bilimsellik süreci sadece matematiksel bir süreç değil. Bir çok değerleme sürecinin bu vakaya aktarılma süreci. Çünkü her bir kentsel dönüşüm bölgesi ayrı bir vaka. Hepsi ona göre disiplinler arası bir süreçte değerleme şirketleri tarafından değerlendiriliyor, ele alınıyor. Gerçekten de bir hakem ve adil bir terazi niteliğinde devrede oluyor. Kentsel dönüşümde bir takım sıkıntıları mutlu ve huzurlu biçimde aşmaya yardımcı oluyorlar.
- Evet öncelikle buna ihtiyaç var. Çünkü geliştiricilerin tekliflerinden hangisinin daha doğru, iyi olduğunu saptayacak, ‘kazıklanmayı’ önleyecek bir bilimsel çalışma gerekli.
- Oranlarda ‘yüzde şu kadar sizin şu kadar bizim’ denmeden önce ‘burada yüzde kaçlık bir değer var ve onun paylaşımı nasıl olabilir’ gibi tersten bir süreç olmalı. İsmi baştan konulup onu karşı tarafa vermeye çalışmak projenin de karlılığını bir anlamda etkileyecek. Yarın proje geliştiricinin de sıkıntı çekmesine neden olacak.
Yani kısaca bizim demek istediğimiz bir master plan hazırlığı, bundan sonra detaylı çalışmalar için firmaların, firma hukukçularının, finansçılarının, pazarlamacılarının, reklama kadar giden bir süreçte ortak çalışmasının gerektiği. Ama her şeyden önce plan gerekiyor. Aksi takdirde münferit ve en önemlisi palyatif çözümler olmuş oluyor.
- Belediyelerle, bu iş böyle olmalı diyerek bir temasınız oldu mu?
- İstanbul Belediye Başkanından ilçe belediye başkanlarına kadar herkes kentsel dönüşüm sürecini en iyi biçimde aktarıyorlar, anlatmaya çalışıyorlar. Ama algıyı da doğru yönetmek lazım.
Fikirtepe örneğinin doğru bir örnek olduğu gibi bir ısrarları da yok. Fikirtepe bir başlangıçtır, bize deneyim sağladı diyerek Fikirtepe’yi bir kenara koyuyorlar. Bundan sonrasının biraz daha farklı olacağını ifade ediyorlar.
- Bunu söyleyebilmek için yeni, farklı ve planlı bir çalışma içine girmeleri gerekmez mi?
- Evet, bu tür çalışmalara başladıklarını görüyoruz. Daha küçük bazlı çalışmalarda daha hazırlıklı, plana dönük, kompakt bir çalışma içinde bulunuyorlar. Olaya proje yönetimi olarak bakmak lazım. Örneğin bu mahallede kaç yüz hektarlık bir alandan bahsediyoruz. Örneğin Beyoğlu’nun X, Beşiktaş’ın Y mahallesinden bahsediyoruz. Bunlar çok ciddi alanlar. Oraya da ne kadar okul, hastane alanı, sosyal alan gibi halkın kullanacağı ortak alanlar hesaplanmalı. Bir de ticarete ayrılacak alanların da ne kadar olacağı ayrı bir gayrimenkul geliştirme projesidir. Yani bir bölgede ticari alan mı daha çok olacak, konut mu daha çok olacak, bunlar arasındaki sirkülasyon nasıl halledilecek gibi daha makro çalışmaların da yapılması lazım.
- Böyle bir ön çalışma ile yola çıkılırsa birim değer fiyatları da oldukça fark edecektir değil mi?
- Tabii ki öyle. Çok demek değerli demek değildir. Siz bir yer sahibisiniz ve aynı durumdaki birkaç bina ile birleşip bu yenileme sürecine dahil olabilirsiniz. Siz şu anda 100 metrekarelik bir yer sahibisiniz ama yeni binada size 70 metrekare düşebilir. Bu sizin kayıpta olduğunuz anlamına gelmiyor. Yaşam alanınız metrekare olarak azalıyor ama değer olarak büyüyor. Siz 100 metrekarenize yine 100 metrekare alsanız bile birim fiyatı önemli. Birim fiyatı ne kadar yüksek olursa sizin kazancınız o kadar yüksek olur. Metrekare ile değil, birim metrekare fiyatı ile doğru orantılı. Çünkü, kötü bir yerde, kötü çizilmiş, iç içe olmuş, yoğunluğu çok olan bir yerde birim metrekare fiyatı düşer. Siz isterseniz 100’ün iki katı yer alın, değeriniz artmaz. Çünkü orası talep edilmeyen, tasvip edilmeyen kötü bir alan algısı ile elinizde kalan bir yer olacaktır. İşte burada hepimiz buradan ne fayda sağlayacağız diye yola çıkılmalı.
- Ama bir site kurulursa ve içinde otoparkı, sosyal tesisleri, gezi alanı, havuzu, güvenliği olursa, sizin önceki 100 metre yerine alacağınız 70 metrekare çok daha değerli olacaktır değil mi?
- Elbette. Bir de eskilerini karşılaştırmaksızın şöyle bir şey söylemek mümkün. Güzel bir proje konsepti içinde bir yeriniz var. Onun değeri yüksek. Ama kötü bir projede metrekareye düşük fiyat verirseniz değeri de düşer projenin. Yani yüksek metrekare elde etmeye çalışmak her zaman sıkıntılıdır. Çünkü ferah alanları, yeşil alanları daraltır. Binalar daha çok birbirine bakmaya başlar. Bütün bunları doğru düşünmek lazım. İşte değer odaklı olmak budur. Değer tek bir rakamdan oluşmaz, içi çok doludur. Değerin içinde metrekare fiyatından başka yeri, çevresi, ulaşımı gibi çok unsur vardır.
- Kentsel dönüşümde yeni yapılacak binalara da eski imar izni ne ise o kadar izin verileceği bilgisi doğru mu?
Şu anda geçerli olan imar izni ne ise o kadar izin veriliyor. Kadıköy imarı 2.07’dir. Fikirtepe’de iki katına çıkarıldı 4.14 yapıldı. Ama bu başladıktan sonra, yükseklik, İstanbul’daki silüet kaygısı dolayısıyla azaltıldı. Yükseklik azalınca, mimarlar, 4.14’ü şişkin, kısa boylu binalarda sağlamak zorunda kaldılar.
İmar artışı neye göre verilebilir? Eğer toplulaştırma yapıyorsanız yani adaları bir araya getirebiliyorsanız imar artışı verilebilir. İmar artışı veya bonus vermeleri, kamusal mekan çok ise olabilir. Eğer kamusal alanınız çok ise imar izniniz biraz daha artırılabilir. Çok çeşitli örnekleri var.
- Yüksekliğin 80 metre ile sınırlandırılmasının tek nedeni silüet mi?
- Evet, bu nedenle olduğu açıklandı. Son birkaç projenin tartışmasının ardından yükseklik bunun üstünde olamaz denildi. Fikirtepe’de de yükseklikte kısıt var ama 4.14 verilmiş bir hak. Bunun anlamı, 1 metrekarelik bir alana 4.14 katı inşaat yapmak demektir. Bu 4.14’ü sağlamak için daha sıkışık, daha yoğun ve daha kısa binalar yapmak zorunda kalacaklar.
80 metre yüksekliğinde bir binaya, her katı 3 metre alırsak 27 kat yapılabilir. Bu aslında az değil ama kısıtlamadan önce 40-50 katlar konuşuluyordu ve yapılıyordu.
- Kentsel dönüşüm oldukça uzun sürecek bir proje değil mi?
- Bugün için söylenen süre en az 20 yıl süreceği biçiminde. Bundan beş sene sonra yeni bir stok eklenecek. 10 sene sonra, bugün eski olmadığı düşünülen binalar da eskiyecek. 1960’lı yıllarda yapılan Beşiktaş, Fatih gibi semtlerdeki eski, bitişik binalar da oldukça yaşlı hale gelecek. Binanın arsaya değer katmadığı süreye biz ekonomik ömrünü tamamlama diyoruz. Belli sene sonra yine binlerce konutta fiziksel yıpranmalar, deformasyonlar, işlev sıkıntıları gündeme gelecek. Buna uzun soluklu bir kentsel yenilenme süreci denilebilir. Yeni bir kent kurgusunun başlangıcının oluşması denilebilir buna.
Potansiyel olarak bir bina sayısından söz ediyoruz ama bunun bir finansal yönü, yıkılıp yapılması süreçleri var. Bir anda olmuyor. Hepsinin mantıklı sürelerini devreye soktuğunuzda uzun yıllara dağılmış bir iş olduğunu görüyorsunuz. Ama ‘nasıl başlarsa öyle gider’ diyerek başlangıcının düzenli, planlı, sağlam olması için biz uyarıda bulunuyoruz.
- Evet, başlangıç iyi olursa, Fatih, Bakırköy, Kadıköy, Beşiktaş gibi yerlerde doğru düzgün bir kentsel planlama önümüzdeki on yıllarda gündeme gelir. Buraların en önemli yanı, kentin tam merkezinde oldukları için arsalarının çok değerli hale gelmiş olması değil mi?
- Kesinlikle. Merkezi lokasyonlar her zaman çok değerli. Zaten şu anda merkezde yer olmadığı için kent çeperlerinde yeni projeler yapılıyor. Yer olsa yeni ve nitelikli evler buralara yapılırdı. Eğer iyi bir kentsel dönüşüm olursa, kır, country yaşamını sevenler dışında pek çok kişi için kent merkezi daha çekici hale gelecek.
Mesela bir bina var. O binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması çok kolay bir şey. Ama mahalle bazlı çalışma farklı bir şey. Örneğin Beşiktaş’taki binaların çok büyük bir yüzdesinin otoparkı yok. Kaldırımı bile yok. Caddeler ve binalar o zamanın mantığına göre yapılmış. Burada 50-100 kişi birleşip ona göre yeni bir yaşam alanı yapsanız farklı bir konsept olur. Ama yanında yine sağlıksız bir komşu çevreniz var. Buna dönüşüm diyemeyiz. Bu yenilemedir. Böyle yerler yapılmayacak mı tabii ki yapılacak. Onlar da dokuyu düşünerek yapılmalı. Master plan çok önemli. Dönüp dolaşıp oraya geliyoruz.
- Bu çalışmalar sırasında gayrimenkul değerleme şirketlerine de çok iş düşecek. Karşılayabilecek misiniz tüm bu talepleri.
- Elbette karşılarız. Yetişmiş uzman sayımız çok. Türkiye çapında derneğimizde örgütlenmiş çok sayıda şirket var. Sermaye Piyasası Kurulu’nun tebliğlerinin çıkmasından bu yana, yani 10-12 yıldır tecrübelenme süresi geçirdik. Eskiden ekspertiz denilen sistem şimdi değerleme sektörü olarak kabul değiştirdi. Uluslar arası değerleme standartlarında değerleme yapar hale geldik. Uluslar arası değerleme standartları denilen standartlar çerçevesinde çalışıyoruz. Sektör bu arada kendisini yetiştirdi.
Değerleme şirketlerimiz bankalara çalışıyor. Bankalara ipotekler, mortgage kredileri için çok hızlı, sağlıklı, düzgün raporlar hazırlıyorlar. Bankalar artık değerleme şirketleri ile çalışıyor. X bankası, Y değerleme şirketini listesinde bulunduruyor, sözleşme ve şartnamelere göre, uluslar arası değerleme standartları çerçevesinde olmak şartıyla değerleme raporu talep ediyorlar. Bankaların hızına, modernizasyonuna, talebine uygun olarak sektör kendisini geliştirdi, hızlandı, yüksek kaliteli rapor üretmeye başladı. Bankalara organize olmak, kentsel dönüşüme organize olmaktan daha da zordur.
- Değerleme uzmanları nasıl yetişiyor?
- Sermaye Piyasası Kurulu her sene birkaç kez sınav açıyor. Lisanslı değerleme uzmanı sınavı bu. Beş modülden sınava giriliyor ve bunların her birinden 60 ama ortalamada 70 almak gerekiyor. Üniversite mezunları girebiliyor bu sınavlara. Yeterli puanı alarak geçenler için 3 yıl da deneyim süresi gerekiyor. Bir değerleme şirketine gidip, bordrolu tam zamanlı olarak çalışıyor. Üç yılı dolunca adaylıktan uzmanlığa geçiyor, gayrimenkul değerleme uzmanı statüsüne sahip oluyor.
Eskiden böyle bir sektör yoktu. Kentsel dönüşüm başlarken böyle bir hazır yetişmiş uzman gücü, bilgi ve birikimin olması bir şans.
- Gayrimenkul değerleme uzmanlığına talep herhalde çok artmıştır bu koşullarda?