Değerli okurlar, bu ay, sıkça karşılaşılan, özellikle işyerleri imalatçı, üretici veya hizmet üreticileriyle de ilgili olan kira sözleşmelerinde faydalı ve zaruri masraflar ve alacaklarla ilgili takas savunmaları konularını ele alacağız.
Türk Borçlar Kanunu 299 maddesine göre, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyi kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakan, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir.
TBK 300 maddesi gereğince ise; kira sözleşmesi belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Türk Borçlar Kanunu 301 Maddesi gereğince, kiraya verenin birinci derecede borcu teslim borcudur. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmeden amaçlanan Kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Bu Hüküm Konut ve Çatılı İş Yerleri Kiralarında Kiracı Aleyhine Değiştirilemez. Diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla da bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz
Keza TBK 302 ve 303 Maddeleri gereğince, kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu, yan giderlere katlanma borcu da bulunmaktadır.
Keza TBK 304 maddesi gereğince de kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu söz konusudur. Ayıplarla teslim halinde kiracı borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiracı, kira sözleşmesinin uzun süreceğini düşünerek kiralananda yaptığı bazı giderleri, sözleşmenin sona ermesini müteakip, nedensiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. Kiracının kiralananda yaptığı faydalı giderler karşılığı sözleşme hükümlerine göre belirlenir.Yetkisi olmaksızın başkası yararına masraf yapmış olan kimse vekaletsiz iş gören kimsedir. Vekaletsiz iş görme koşullarının mevcut olmadığı durumlarda dahi TBK.77 ve devamı maddeleri hükümlerine göre kiracının masraflarını lehine masraf yapılandan isteme hakkı vardır. Kiracının malikin, kiraya verenin onayı ile onarımları ve giderleri yapmış yaptırmış olması halinde vekalet sözleşmesi hükümlerince ve onayın bulunmaması halinde de vekaletsiz iş görme uyarınca TBK.529 md.hükümlerince zorunlu ve faydalı olan giderlerin yapılmış olması nedeniyle taşınmazdaki değer artmasının karşılığı TBK.77 v.d maddeleri hükümlerine göre istenebilir.
Davacı kiralanandan tahliye edildikten sonra kiracı olarak bulunurken yapmış olduğu muhdesatın bedelini istemiş ise, taraflar arasında tahliye tarihine kadar kira ilişkisi var olmuş ise, davacı, kiracı olarak taşınmazda bulunurken, arsa üzerine yaptığı faydalı ve zaruri masraflar için tazminat istemektedir. Kiracı kira sözleşmesinde arsa üzerinde bina ve müştemilat yapması konusunda bir hüküm bulunmaması ve bu hususta kiralayanın bir izninin de olmaması ve kiracı davacının bunları kendi çıkarı için yapmış olması halinde bile kendi çıkarı için yaptırdığı bu işlerin bedelini TBK.530 ( B.K 414 ) maddesinde düzenlenen gerçek olmayan vekaletsiz tasarruf hükümlerine göre isteyebilir.
Öte yandan yapılan faydalı ve zaruri giderlere gelince, önce tanımlama yapmamız gerekir. Konu TMK 992,993 ve 994 maddelerinde düzenlenmiş olup madde şu şekildedir.
TAŞINMAZLARDA KARİNE
Madde 992- Tapuya kayıtlı taşınmazlarda, hak karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır.
Bununla birlikte taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse, gasp veya saldırı sebebiyle dava açabilir.
Sorumluluk
1. İyiniyetli zilyet bakımından
a. Yararlanma
Madde 993- İyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi, karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir.
İyiniyetli zilyet, şeyin kaybedilmesinden, yok olmasından veya hasara uğramasından sorumlu olmaz.
TAZMİNAT
Madde 994- İyiniyetli zilyet, geri vermeyi isteyen kimseden şey için yapmış olduğu zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini isteyebilir ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir.
İyiniyetli zilyet, diğer giderler için tazminat isteyemez. Ancak, şeyin geri verilmesinden önce kendisine bu giderler için bir tazminat önerilmezse, kendisi tarafından o şeyle birleştirilen ve zararsızca ayrılması mümkün bulunan eklemeleri o şeyi geri vermeden önce ayırıp alabilir. Zilyedin elde ettiği ürünler, yaptığı giderler sebebiyle doğan alacaklarına mahsup edilir.
TMK 994 maddesi hükmü ile tazminat düzenleme konusu yapılmıştır.
TMK.994 maddesi hükmü uyarınca, Bir kimse, iyi niyetle zilyet bulunduğu mala-şeye çeşitli masraflar yapabilir. Bunlar lüks, faydalı ve zaruri nitelikte olabilir. İyi niyetli kişinin malı elinden alan, kişiye karşı ileri süreceği isteyebileceği masraflar aynı kurallara tabidir.
Zorunlu masraflar, bir şeyin mahalli adetlere göre iyi şekilde korunması ve işletilmesi için kaçınılması mümkün olmayan masraflardır. Bir bakıma o şeyin hayatiyetini sağlayan verimini temin eden ömrünü uzatan masrafı vardır. Yıkılan çatının onarılması, meyve ağaçlarının ilaçlanması ve benzeri işler ile yapılan masraflar kaçınılmaz masraflar olup zorunludurlar.
Faydalı masraflar ise, zorunlu olmamakla beraber o şeyin değerini arttıran, verimini çoğaltan masraflardır. Örneğin binaların soğutma ve ısıtma tesislerinin yaptırılması tarlanın bahçe haline getirilmesi binaya çatı konulması, binanın yıllık bakımının yaptırılması gibi.
Yapılan masraflar bir şeyin ilavesi veya birleştirilmesinden ibaret olup da, mala zarar vermeden çıkarılması, sökülüp götürülmesi mümkün ise mal sahibi, bedelini vermeye talip olduğu takdirde, zilyet tarafında ona terk edilmesi zorunludur. Şayet mal sahibi bu eklentileri alıkoymak İstemezse zilyet bunları alıp götürebilir.
İyi niyetli zilyet malı geri vermek zorunda kalırsa zorunlu ve faydalı giderleri isteyebilir. Lüks masrafları ise isteyemez. Bunlar ödeninceye kadar o şey üzerinde hapis hakkı kullanmak yetkisine de sahiptir.
Yapılan zorunlu giderler, yapıldıkları gündeki değerlerine göre hesaplanır. Dolayısıyla o tarihte mal varlığında meydana gelen çoğalma mahsup işlemine esas alınır. Alacağın bulunması için semerelerinden elde edilen yarar masraflardan indirilir, geriye kalan tahsil olunur.
Bilindiği gibi iyi niyetle zilyet bulunduğu şeyi, karine ile mevcut hakkına uygun şekilde kullanan ve ondan yararlanan zilyet bu şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir.
Buna karşılık iyi niyetli zilyet geri vermeyi isteyen kimseden şey için yaptığı zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini isteyebilir. Tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir.
ZORUNLU GİDERLER:
Zorunlu giderler, malın korunması ya da ekonomik işlevini sürdürebilmesi için yapılması gereken giderlerdir.
Örneğin evin kırılan camlarının veya arabanın kırılan camının değiştirilmesi zorunlu giderdir.
YARARLI GİDERLER:
Yararlı giderler, malın değerini yada verimliliğini artıran ve yapılması zorunlu olmayan giderlerdir. Örneğin eve klima sistemi veya arabaya klima sistemi takılması yararlı giderlerdir.
Iyi niyetli zilyedin elde ettiği ürünler yaptığı giderler sebebiyle doğan alacaklarına mahsup edilir
TAKAS:
Takas, iki kişi arasındaki ayni cinsten karşılıklı borçların, bunlardan birinin tek taraflı beyanıyla sona erdirilmesidir. Takas bildirimi, takas şartlarının yani takas hakkının doğmasından sonra yapılabilir. TBK.139 md.ne göre iki kişi karşılıklı olarak, bir miktar parayı veya özdeş diğeredimleri birbirlerine borçlu oldukları takdirde, her iki borç muaccel ise, her biri alacağını borcuyla takas edebilir.
Takasın şartları,
1- Karşılıklı borçluluk, yani karşılıklı olarak iki kişinin birbirine borçlu veya birbirinden alacaklı olması,
2- Borçlarda özdeşlik,yani yani bir miktar para veya özdeş olan başka edimlerin olması
3- Borçların ifasının istenebilir yani muaccel olmasıdır.
Takas beyanının karşı tarafa ulaşmasıyla karşılıklı borçlar takas edilebilecekleri andan itibaren daha az olan borcun tutarı oranında sona ermiş sayılır.
Böylece takas beyanı borçları alacakları geriye yürüyen bir şekilde sona erdirir. Borçların sona ermiş sayıldığı tarihten başlayarak da faiz işlemez cezai şartlar uygulanmaz Bu tarihten sonrası için faiz veya cezai şart ödenmişse sebepsiz zenginleşme kurallarına göre fazla ödenen miktarın geri verilmesi istenebilir.
Türk borçlar Kanunu'nun 143/ 2 maddesi ile cari- yürüyen hesap konusunda Ticaretle ilgili özel gelenekler saklı tutulmuştur.
BİLGİ VE BELGELER :
Örneğin, Davada davacı kiracıdır,
Kiralananın kira sözleşmesi 18.04.2019 tarihinde, feshedilmiş kiralanan boşaltılmış olup 1 Nolu kiralanan 01.04.2014 tarihinde, 2 No’lu kiralanan 10.07.2015 tarihinde kiraya verilmiştir.
Yukarıdaki açıklamalar ışığında,
Dava konusu kiralananlarda elektrik tesisat işleri ile ilgili olarak faydalı ve zorunlu imalatların bedelinin yapıldığı tarih itibarıyla 769 lira, inşaat işleri ile ilgili olarak yapılan faydalı ve zorunlu imalatların yıpranma payları da düşünerek bedellerinin 15.000 TL TL olduğu sonuç itibariyle toplam faydalı ve zorunlu işler bedellerine 06.12.2023 tarihli raporda da belirtildiği gibi toplam 18.509 TL olduğu anlaşılmıştır.
Takası istenen Kocaeli İcra dairesinin 23.8.2019 takip tarihli, 2019/ 116 851 esas no’lu Icra takip konusu alacağın tutarının 06.03.2024 hesap tarihi itibarıyla 17.166,76 TL olduğu ve takas edilebilecek alacaklardan olduğu anlaşılmış olup davacının takas ve mahsup sonucu alacağının 18.509,00 TL faydalı ve zaruri masraflar 17.166,76 TL takdir sayın mahkemenin olmak koşuluyla kira bedeli alacağının 1.342,24 TL olacağı kanaatine varılmıştır. Ancak takdir sayın mahkemenindir.
Ayrıntıları yukarıda açıklandığı gibi delillerin her türlü değerlendirilmesi sayın mahkemeye ait olmak kaydı ile yıllar önce değerli hukukçu Çetin Aşçıoğlundan okuduğum anıyla umarım aklımda yanlış kalmamıştır. Yanlış ifade ve bilgi varsa en başta Çetin Aşçıoğlu ve dahi herkesten özür dilerim..
Sayın mahkeme bir yere keşif yapılmasına karar vermiş fakat yıllarca fiili imkansızlıklar sebebiyle de dahil keşif yapılamamıştır.Taşınmazın bulunduğu yer kıraç ,verimsiz bir yerdedir. Hakim vatandaşa çıkışmış. “Bizi bu yer için mi buralara kadar getirdin.” demiştir.
Aldığı cevap ders alacak niteliktedir. Köylü hakime, “hakim bey ben yerimin peşinde değilim, hakkımın peşindeyim” demiştir. Haklıların hak sahiplerinin en kısa sürede haklarından kavuşmaları dileğiyle herkese saygılar sunarım.