GİRAY DUDA
Gayrimenkul, her yönüyle, dünyanın her yerinde yaşamın en önemli unsurlarından birisi. Türkiye’de en çok rağbet edilen ‘yatırım aracı’ olarak da ön sıraya geçen gayrimenkulde eski ve karışık mevzuattan uygulamaya kadar her aşamada sayısız sorun yaşanıyor. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel ile ‘Global Sanayici’ adına enstitünün çalışmalarını ve güncel gayrimenkul sorunlarını konuştuk.
- Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü’nü bize tanıtır mısınız? Bir dernek misiniz?
- Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü dernekler mevzuatına bağlı bir sivil toplum örgütüdür. Daha çok araştırma geliştirme yönü ön plana çıkmıştır. Dayanışma amaçlı değil, araştırma için kurulan bir sivil toplum örgütüdür.
Amacımız, gayrimenkulün az tanımlanan, az bilinen noktalarını öne çıkarmak, ondan doğan sorunları araştırarak çözmek ve kanun yapıcılara, uygulamacılara önerilerde bulunmaktır.
ALTERNATİFİ ÜRETİLEMİYOR
Gayrimenkul çok geniş bir konu. Gayrimenkulün dünyada alternatifi üretilemiyor. Birinci özelliği bu. İkinci olarak gayrimenkulün çok değişik özelliği var. Oturduğumuz ev de gayrimenkul, Ergene Vadisi de gayrimenkul.
Gayrimenkulün en önemli özelliği, bu konuda yapılan yanlışlar hemen düzeltilemiyor. Çok uzun sürüyor. Çünkü gayrimenkuller tapularla ilgili, devlet kurumlarıyla ilgili. Gayrimenkulün cinsi değiştiği zaman onun düzelmesi yüzyıllar alıyor. Onun için burada pek hata yapılmaması lazım.
GAYRİMENKULÜ HER YÖNÜYLE BİLEN KURUM YOK
Gayrimenkulle ilgili tanımlama aradığınız zaman bunu kolaylıkla yapamıyorsunuz. Gayrimenkul deyince boş bir arazi, su havzası, sanayi alanı söz konusu olabilir, Vakıflar ya da Hazine arazileri söz konusu olabilir. Bunların tamamını bilen bir kuruluş yok. Tapu deyince Tapu Müdürlüğü akla geliyor. O da sadece kayıt tutuyor. Dolayısıyla gayrimenkul kavramını tamamen ele alacak, filin tarifini yapacak, her yönüyle güzelce tarif edecek devlette de bir kurum yok. Şu anda gayrimenkul varlıklarımızın çoğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı. Ama hepsi bağlı değil o da bir yönden bakıyor olaya.
250 DOLAYINDA TEMEL YASA VAR
Eskiden bugüne kadar gelen ve gayrimenkul hukukunu düzenleyen 250 dolayında temel yasa var. Hemen her yasada geçen belki on binlerce de madde var. Temel yasaların kimisi Osmanlıdan kalma, kimileri de Cumhuriyetin kuruluş döneminde veya yakın zamanda çıkarılmış. Bu yasaların yenisi çıkarılırken eskisi neyi içermektedir, benim yaptığım yönetmelik hangi yasayı geçerli kılıyor, hangisini değiştiriyor, bir bilgi bankası veya çalışma da yok. Kanunlar yapılırken bakılıyor ama arkası gelmiyor. Sadece ‘bugünkü ihtiyacı çözsün’ deniyor. Gerçekten Türkiye’de çözülmeyen o kadar gayrimenkul sorunu var ki.
TÜM MEVZUATI TASNİFLİYORUZ
- O halde davalar da çok fazla.
- Elbette. Davaların da ötesinde, Türkiye’de düzenlenemeyen alanlar çok fazla. Belediyeler de alanları düzenlerken sorun yaşıyor. Oraların büyük sorunları çıkıyor ve onları aşamıyor. İşte biz ilk kez bu iddialarla yola çıktık. Önce kaynağına gidelim, yani topraktan başlayalım, dedik. Toprak, kadastro, tapu, kıyılar, Vakıflar, Osmanlı tapusu, yabancı tapusu derken önce mevzuatın tasnifini yaptık. Üyelerimiz, gayrimenkulün değişik alanlarında başarılı olmuş kişiler. Kimisi akademisyen, kimisi tapuda veya kadastroda müdür. Ayrıca bu konuları iyi bilen hakim ya da avukatlar da var. Bunlar komisyonlar oluşturup tasnif yaptılar. Böyle bir enstitünün çalıştığını insanlar duyunca ana sorunlar da masaya geliyor ve biz yenilerini de teker teker çözmeye çalışıyoruz. Çözemediklerimizi de bir kenara koyup araştırmalara devam ediyoruz. Tamamen gönüllü çalışıyoruz.
ENSTİTÜYE BİR FON LAZIM
- Gönüllü çalışmak, ücret almıyoruz anlamına mı geliyor?
- Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü bir ücret almıyor. Enstitümüzün bir iktisadi işletmesi var. Eğer özel bir proje istenirse oraya bir bedel yatırmasını istiyoruz. Çünkü diğer faaliyetlerimizin yürümesi buna bağlı. Bizim direkt kar gütmeyen bir sürü çalışmamız var. Kitaplar, araştırmalar, halkı ya da sektörü bilgilendirme seminerleri düzenliyoruz. Çeşitli araştırmalar yapıp kamuoyuna sunmamız gerekiyor. Bunların finanse edilmesi için enstitüde bir fon olması lazım.
MAHALLELERDE KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ ANLATTIK
- Bilgilendirme seminerleriniz düzenli bir faaliyet midir?
- On beş günde bir seminer yapıyoruz. Yılda yaklaşık 20 ile 40 arasında seminer düzenliyoruz. İşadamları derneklerinde de oluyor mahallelerde de. Kentsel dönüşüm hakkında, muhtarların talepleri üzerine mahallelerde en az 10-15 tane seminer yaptık. Belediye uzmanlarına da anlatıyoruz. Bazen de medya mensupları güncel gelişmelerle ilgili bizden bilgi alıyorlar. Bilgi Üniversitesi ile 18 Kasım’da başlayacak bir gayrimenkul konulu sertifika programı başlatacağız. Onun içeriğini biz doldurduk.
- Bu sertifika programı kimler için?
- Buna orta kademe profesyonellerinin katılmasını bekliyoruz. Çünkü profesyonellerin çoğu bir konuyu bilir, diğerini bilmez. Bir gayrimenkul şirketinde çalışan kişi pazarlamayı iyi bilir ama gayrimenkulün kavramları konusunda yeterli bilgiye sahip değildir. Bu nedenle komple bir eğitim planladık. Orada finansçı üyelerimiz de ders verecek. O programı bitiren kişi, Türkiye’de gayrimenkulü iyi bilen ilk yüzde 1’in içine girer.
Enstitümüzde daima bir hukukçumuz bekliyor. Gelen e-postaları, telefonları ücretsiz yanıtlıyor. Böylece hem toplumu bilgilendiriyoruz hem de bizim enstitümüzün bu konudaki ilk başvuru kurumlarından birisi olarak tanınmasına katkıda bulunuyoruz.
KENTSEL DÖNÜŞÜM BİR AFET YASASI
- Doğal olarak belli dönemlerde belli konular ön plana çıkıyordur. Şu anda da tahminen kentsel dönüşüm birinci gündem maddenizdir. Kentsel dönüşümde yaşanan sorunlar neler?
- Kentsel dönüşüm bir üst kavram. Onun birçok alt dalı var. Kentsel dönüşümü tüm Türkiye’yi kapsayacak biçimde ele almak çok zordu. Van depremi bunu tetikledi ve Hükümet de cesaretle üstüne giderek doğru yaptı. Yoksa Türkiye’yi kapsayacak bir kanun çıkarmak zordu. Kentsel dönüşüm, bütün Türkiye’yi afet alanı ilan ederek hızlı hareket etmek ve bu nedenle de bazı insanların canının yanması anlamına geliyordu. Afet geliyorsa, sen bir eve girebilir veya önündeki bir araca atlayarak kaçabilirsin. Bu bir suç olmaz. Hızlı da yürümesi gerekir. Afet mantığı budur. İnsanların temel hakları olan yaşam, mülkiyet, çevre hakkı gibi konular, afet yasası karşısında geri planda kalıyor. Afet hukuku, bunları sınırlıyor, kaldırıyor veya zaman zaman yok sayıyor. Çok sert bir yasa. Niteliği itibariyle Anayasa’nın üstünde diyebiliriz. Anayasanın üstünde yasa olur mu? İşte oluyor. Çünkü bu afettir diyorsun.
POLİTİKACILAR KENTSEL DÖNÜŞÜMDEN KORKUYOR
Ama bunun çok iyi tartılıp kişilerin mülkiyet haklarına aşırı derecede zarar vermeden, hakkın özünü öldürmeden, keyfiliğe kaçmadan hızla uygulanması gerekir. İşleri çabuk çözmek lazım. Bunun için de paydaşları ikna etmek lazım. Paydaşlar kimler? Birincisi belediyeler. Yasanın direkt uygulandığı kişiler vatandaşlar, uygulayan müteahhitler, emlakçılar da paydaş. Vatandaşın tapusunu alıyorsun, kaydırıyorsun, senden alıp ona verdim diyorsun. Bir kere vatandaşı ikna etmen lazım. Belediyeler de bölgelerinde yeni sorunlar yaşanmasını istemez. Oyu nasıl almışsa aynı durumun korunmasını ister. Burada yaşanan sorunların kendilerine maliyet çıkarması ihtimali nedeniyle politikacılar kentsel dönüşümden korkuyorlar. Hele seçime yaklaşırken daha çok korkuyorlar.
BU YASA BİR NEHİR YASASI
- Kentsel dönüşüm mevzuat hazırlığı için her kesimle konuşup görüşleri alındı mı?
- Kentsel dönüşüm mevzuat taslakları bize de gönderildi, bir süre ortalıkta dolaştı. Bakanlık da nasıl olacağını kestiremeden, ana başlıklarını koyarak girdi bu işe. Bu yasa bir nehir yasa. Gittikçe genişleyen, yeni kollar eklenen bir yasa. Zaten çıkar çıkmaz üzerinde değişiklikler yapıldı ve daha da yapılacaktır. Çünkü sorunları o sırada göremiyorsunuz. Önemli olan uygulamaların daha sonra birbirini bozmaması, eşitliğe aykırı davranılmaması.
Komşumuzun hali-vakti yerinde ben binamı yenilerim diyor. Alt kattaki emeklinin ise parası yok. Üstteki teyze de yatalak hasta. Bunları çözecek güçlü formüller lazım. Burada müteahhitlerin gücü devreye giriyor.
- Zaten bu dev proje sanki müteahhitlere emanet edilmiş gibi. En azından İstanbul görüntüsü öyle.
- Müteahhitler kimi sorunları çözüyor. Bu bakımdan faydaları var ama onların da çözemeyeceği durumlar var. Kanunun mantığı şu: Gecekondu alanı gibi büyük alanları devlet çözsün. Bu aslında büyük bir şanstır. Bölgede her şey yeniden yapılıyor, düzenleniyor, planlanıyor. Masada çiziyorsun ve uyguluyorsun. Yani sorunsuz. Buralarda projeleri Bakanlık, bakanlığın yetki verdiği belediyeler veya TOKİ yürütüyor. Yeniden planlamada bakanlık belediyeyi işe karıştırmıyor. Fikirtepe’de olduğu gibi böyle yapacaksınız diyor. Sonra müteahhitle anlaşıyor veya belediyeye yetki veriyor.
DEVLET- BELEDİYE ORTAK ÇALIŞMALI
- Belediyelerin devre dışı olması iyi bir şey mi?
- İyi tarafı da kötü tarafı da var. Bölge kötüyse bir bölgeyi yeniden tasarlamak güzel bir şey. İyi tasarlanırsa, insan ruhuna uygun güzel bir şehir ortaya çıkabilir. Ama burada açgözlü davranıp da gökdelenler dikersen o zaman dezavantaj olabilir. O arsaya dikeceğin binalar çok uzun süre kalacaktır. O nedenle dikkatli davranmak lazım. Yapacağın şey yüzyıllarca kalacakmış gibi planlamalısın.
Belediyeler yerel kuruluşlar olduğu için yerel düşünüp bazı şeyleri gözden kaçırabilir. Ama onları da yok saymak yanlıştır. Çünkü belediyeler bölge insanlarıyla bire bir muhatap olmuştur, inşaat konusunda tecrübelidir. O yüzden bence ikisinin ortak çalışması daha mantıklıdır.
BÜYÜK KENTLERE ÖZEL YASA GEREKİR
- Demokraside, yerinden yönetim, özellikle dikkate alınması gereken bir unsur.
- Gerçekten de Afet Kanunu tüm Türkiye’yi kapsıyor. Ağrı’da da, 30 bin nüfuslu yerde de İstanbul’da da geçerli. Bu mantık yanlış. İstanbul, Ankara ve İzmir’e uygulanacak özel bir kanun çıkarmak lazım. Çünkü buralar devlet kadar büyük yerler.
Türkiye’de kentsel dönüşüm öyküsüne dönecek olursak, kentsel dönüşüm yerleri zaten vardı İstanbul’da. Zeytinburnu bunlardan birisiydi. Belediye yasasına konan ek bir madde ile yapılıyordu. Küçük bir alanda kaldı çünkü rızaya dayalıydı, vatandaşı zorlayamıyordu. Yüksek fiyat istiyorlardı ve ikna edilemiyorlardı. Kentsel dönüşüm burada test edildi.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SİLÜETİ BOZDU
- İnşallah o İstanbul’un siluetini bozan bina bu sırada dikilmedi
- O bina ve benzeri binalar da Zeytinburnu’ndaki kentsel dönüşüm kapsamında dikildi. Kanunda bakanlığı bağlayan bir sınır yok. İmar yönetmeliğinde belli sınırlamalar var ama hiçbir yasal düzenleme Afet Kanunu ile kıyaslanamıyor. Afet Kanunu hepsinin üstünde şu anda.
- İstanbul’da 60 metreden yüksek bina yapılamayacağı söylenmişti.
- Hayır, hiçbir sınır yok. İmar yönetmeliğindeki sınırları Bakanlık uygulamak zorunda değil. Çünkü Afet Kanunu’na göre bu bölgeler olağanüstü bölge kapsamına giriyor. Bakanlık, burada tek kat istiyorum da diyebilir, 80 kat istiyorum da diyebilir. Aslında en iyi bina yüksekliği ağaç yüksekliğidir. En yüksek ağaç da 5 katlı bina yüksekliğindedir. Tüm şehir o yükseklikte olursa, ağaçlarla eşit olacağı için yemyeşil gözükür.
FİKİRTEPE KÖTÜ BİR ÖRNEK
- Fikirtepe’de neler oluyor? Dönüşümde hangi noktada?
- Aslında Fikirtepe İstanbul’a çok zarar verdi. Fikirtepe’ye 4.14 emsal verildikten sonra Büyükşehir Belediyesi bekledi. Çünkü yoğun bir şekilde her bölgeden Fikirtepe emsali verilmesi talepleri geldi. Adam, benim Fulya’da 15 bin metrekare yerim var, ben de Fikirtepe gibi istiyorum, diyor. Esentepe de, Zeytinburnu da bunu istedi. Fikirtepe bu alanda öyle bir yara açtı ki herkesin ahlakını bozdu. Şu anda da gittiklerinde 4 isteyecekler. Bu nedenle Fikirtepe kötü bir örnek oldu. Hem oradaki insanların beklentileriyle fazla oynandı hem de iki ucu temiz olmayan bir değnek durumuna girdi. Oradaki emsali düzgün hale getirseler yine sıkıntı yaşanacak.
4.14’lük emsal çıktığında yetki Büyükşehir Belediyesi’nde idi ve bu karar oradan çıktı. Bunun sonucunda beklenti yüksek çıkınca insanlar adeta sevinçten delirdi. Adam orada bir daireden 500-600 lira kira alırken şimdi üç daireyi 5’er bin liradan kiraya vermeyi düşünüyor. Beklentiler ve hayaller yükseldi.
ORMAN ALANI SATIŞI ANAYASAYA AYKIRI
- Bir de 2B’ye değinelim. Burada da büyük beklentiler vardı ve şimdi büyük sorunlar yaşanıyor. 2B projesi neden yürümüyor?
- Bu konu 1940’lardan bu yana gelen oldukça karışık bir konu. Şu anda vatandaşları kullandığı orman alanlarının onlara satılmasını öngörüyor yasa. Ama Anayasa’ya göre orman alanları satılamaz.
2B’DE HEDEF TUTMADI
- Peki Anayasa Mahkemesi ne diyor?
- Başvuru olmasına rağmen Anayasa Mahkemesi bu konuda henüz bir şey söylemedi. Gelinen noktada, yeni Anayasa yapılacağı için bunun da yenisine uygun olacağı düşünülüyordu. Anayasa gecikti ve şu anda kanun Anayasaya aykırı. Kullanıcısına satış devam ediyor.
Başlangıçta buradan 25 milyar dolarlık bir beklenti vardı. Bu gelir sağlanamadı. Çünkü İstanbul dışındaki bir çok yerde arazi değerli değil. Örneğin en çok 2B Muğla’da var ama orada fiyatlar çok ucuz. Kimi yerlerde vatandaş, burası zaten benim, devlet buranın tapusunu kime verecek ki ben para ödeyeyim, diyor. 2B aslında sadece birkaç şehir için rantabl. İstanbul’da da birçok yer 2B kapsamında ama kaydı vatandaşa değil İSKİ’ye geçiyor. Çünkü su havzası olduğu için satılamıyor.
Bir de fiyatların yüksek olduğu belirtiliyor. Adamlar zaten burayı önce işgal eden başka birisinden para vererek almışlar. Şimdi de devlete verirlerse fiyat iyice yükselecek. Ayrıca, bir yerde çalışıp zorla geçiniyor. Ödenecek bu parayı bulması mümkün değil. Bu fiyatlara şikayet etmesi de mümkün değil. Çünkü itiraz ederse hakkını kaybediyor. Kıymet takdirine karşı çıkamıyor. Yani pek çok bakımdan sıkıntı var. Yeni bir değer güncellemesi veya taksit uzatması gerekli.
KIYILARDA HEM KIZIP HEM DE MESAFEYİ AZALTTILAR
- Kıyılardaki durum nedir?
- Kıyılar yasalara göre halka açıktır. 100 metrelik sınır içinde yapılaşma olamaz. Ancak turistik tesislere istenilen yakınlıkta izin veriliyor ve ‘burada Kıyı Kanunu uygulanmaz’ deniliyor. Böylece deliniyor. Ayrıca, kısa süre önce bu 100 metrelik mesafeyi 10 metreye indirdiler. Yani hem şikayet ediyorlar hem de tersini yapıyorlar. Bu çelişkileri tartışmak lazım.
ÇOK İFLAS ERTELEME TALEBİ VAR
- Son birkaç yıldır konut projesi, siteler, işyeri ve alışveriş merkezleri gibi projeler yarışıyor. Çılgıncasına bina inşa ediliyor. Bunların satışları sırasında vatandaşın hakkının korunması için gerekli hükümler şu anda taslak halinde olan Tüketici Yasası’nda var mı? Yeni konut furyasında her şey yolunda gidiyor mu?
- Bu gayrimenkullerin çoğu yurt dışına satılması hedeflenerek üretiliyor. Araplara, İngilizlere, Almanlara vs. Yabancılara satışları kolaylaştıran mevzuat değişiklikleri yapıldı. Bunu çok dikkatli yapmak lazım. Hem sektörün önünü açmalı hem de sektörün yapacağı hasarı şimdiden engellemek gerek. İnşaat sektörü çabuk batabilen bir sektör. Bir çok müteahhit battı. Bu sektörde iflas ertelemeler çok fazla. İflas ertelemeler kötü niyetli olarak da kullanılıyor. İflas erteleme kararı çıkarsa siz hiçbir talepte bulunamıyorsunuz ama örneğin taksitlerinizi ödemeye devam ediyorsunuz.
KONUT SATIŞINA YENİ DÜZENLEME ŞART
Gayrimenkul dünyası, yurt dışına bağlı bir pazar. Dışarıdaki pazarlamalarda uygun olmayan çalışma tarzları yürütülüyor. Bir şirket, ben bu projenin 100 dairesini satarım diyor ve mesela İran’a gidip orada farklı açıklamalar yapıyor. Belki projede öyle bir şey bile yok. Mevzuata ilişkin de yanlış bilgiler veriyor. Halbuki devletin bunu düzenlemesi, herkesin görebileceği biçimde yayınlaması lazım. Pazarlamacılar farklı farklı şeyler söyleyince ve gerçeklerle karşılaşınca kavga başlıyor. Bir ülkenin temsilcisi, benim 500 tane vatandaşımı konut satarken dolandırmışsınız, diyor. Bunlar ancak Tüketici Kanunu ile çözülebilir. Müteahhitler şartların çok ağırlaştırıldığından şikayet ediyor. Alıcılar da konutları alabilmesinin garantilenmesini istiyor haklı olarak. Yasa muhtemelen yakında yeniden ele alınacak ve nasıl çıkacağını göreceğiz.
